Când îți calculezi bugetul pentru o locuință, primul număr la care te uiți este prețul din anunț. Însă între momentul în care găsești proprietatea și cel în care dormi liniștit în ea apar multe alte cheltuieli. Unele sunt obligatorii, altele depind de alegerile tale, iar câteva apar doar după mutare.
Acest ghid te ajută să faci o listă completă, pe categorii. Nu îți dăm sume fixe, pentru că ele se schimbă în timp, diferă de la un oraș la altul și depind de valoarea tranzacției. Îți arătăm în schimb unde să ceri cifra exactă pentru situația ta.
De ce contează bugetul complet
Mulți cumpărători își folosesc toate economiile pentru avans și descoperă apoi că mai au de plătit notarul, evaluarea, asigurarea și mutarea. Rezultatul este un credit de nevoi personale luat în grabă sau renovări amânate ani de zile. Un buget complet îți permite să alegi o locuință pe care chiar ți-o permiți și să negociezi fără presiune.
1. Costurile la notar
Contractul de vânzare cumpărare pentru o locuință se încheie în formă autentică, la notar. Aici apar câteva categorii de costuri:
- Onorariul notarial, calculat în funcție de valoarea tranzacției, pe baza unor praguri stabilite la nivelul profesiei.
- Tariful pentru intabulare, adică înscrierea dreptului tău de proprietate în cartea funciară, pe care notarul îl încasează și îl virează către ANCPI.
- Extrasele de carte funciară și alte documente solicitate de notar.
- Taxele pentru eventuale procuri sau traduceri, dacă una dintre părți nu este prezentă sau nu vorbește limba română.
Cere notarului, înainte de semnare, o estimare scrisă a tuturor costurilor pentru tranzacția ta. Majoritatea birourilor notariale oferă această informație la telefon sau pe email, dacă le comunici prețul și tipul imobilului.
Reține și cine plătește ce. De regulă, impozitul pe venitul din transferul proprietății este datorat de vânzător, iar onorariul și intabularea sunt suportate de cumpărător, dacă părțile nu convin altfel. Verifică această împărțire în antecontract.
2. Costurile cu creditul ipotecar
Dacă finanțezi cumpărarea printr-un credit, pe lângă rată apar costuri care nu sunt mereu vizibile din prima:
- Evaluarea imobilului, făcută de un evaluator acceptat de bancă și plătită de obicei de cumpărător.
- Comisioanele de analiză sau de acordare, dacă banca le practică.
- Asigurarea de viață, cerută adesea de bancă pe durata creditului.
- Asigurarea facultativă a locuinței, cesionată în favoarea băncii.
- Ipoteca, înscrisă tot prin notar, cu onorariul și tarifele aferente.
Cel mai util instrument de comparație este dobânda anuală efectivă, DAE, care include majoritatea costurilor creditului. Compară ofertele mai multor bănci pe baza DAE și a costului total, nu doar a ratei lunare. Pentru simulări, folosește calculatoarele Empire Terra.
3. Asigurarea obligatorie a locuinței
În România, locuințele trebuie asigurate obligatoriu împotriva cutremurului, inundațiilor și alunecărilor de teren, prin polița PAD. Este o cheltuială anuală mică în comparație cu prețul locuinței, dar trebuie inclusă în buget. Pe lângă PAD, merită să iei în calcul și o asigurare facultativă, care acoperă mai multe riscuri, cum ar fi incendiul, inundația de la vecini sau furtul.
4. Comisionul agenției
Dacă lucrezi cu o agenție imobiliară, verifică dinainte dacă și cât comision plătești ca cumpărător. Practicile diferă: unele agenții percep comision doar de la vânzător, altele de la ambele părți. Comisionul este stabilit prin contractul de intermediere, pe care trebuie să îl citești înainte de vizionări.
5. Verificările înainte de cumpărare
Sunt costuri mici, care te pot scuti de pierderi mari:
- extrasul de carte funciară pentru informare, despre care scriem în ghidul de verificare a cărții funciare;
- o inspecție tehnică făcută de un specialist, mai ales la clădiri vechi;
- consultanța unui avocat pentru situații juridice complicate, cum ar fi moșteniri sau litigii.
6. Renovarea și amenajarea
Chiar și o locuință în stare bună are nevoie de ceva lucrări înainte de mutare. Fă o listă realistă:
- zugrăveli și mici reparații;
- înlocuirea instalațiilor vechi, dacă este cazul;
- mobilier, electrocasnice și corpuri de iluminat;
- perdele, jaluzele și accesorii.
La apartamentele noi, verifică ce înseamnă concret finisajele incluse. Uneori „la cheie” nu include ușile interioare, gresia din toate camerele sau obiectele sanitare. Despre diferențele dintre tipurile de locuințe vorbim și în articolul apartament nou sau vechi.
7. Mutarea și utilitățile
- Transportul: firmă de mutări sau închiriere de dubă.
- Contractele de utilități: transferul sau încheierea contractelor pentru energie electrică, gaz, apă, internet.
- Garanțiile sau taxele de branșare: la locuințele noi sau la case pot apărea costuri pentru branșamente și contoare.
- Cheile și siguranța: schimbarea yalei sau montarea unei uși noi este o măsură prudentă.
Pentru o listă completă de pași în zilele de mutare, citește checklistul de mutare.
Costuri specifice caselor și terenurilor
Dacă privești case și vile de vânzare sau un teren pe care vrei să construiești, lista se lungește. La o casă apar cheltuieli pentru întreținerea acoperișului, a curții, a gardului și a sistemului de încălzire, care la apartament sunt împărțite cu vecinii prin asociație. Pot apărea și costuri pentru fosa septică sau pentru racordarea la canalizare, acolo unde rețeaua lipsește.
La un teren, înainte de cumpărare, merită să plătești pentru un certificat de urbanism și, uneori, pentru o ridicare topografică actualizată. După cumpărare urmează proiectul, avizele, autorizația de construire și branșamentele la utilități. Toate aceste etape au costuri și termene pe care le descriem în checklistul pentru autorizația de construire. Dacă nu le incluzi de la început în buget, proiectul casei poate întârzia mult.
8. Costurile lunare după mutare
Bugetul nu se termină la semnare. Calculează costurile recurente înainte să alegi locuința:
- întreținerea lunară și fondul de reparații la asociația de proprietari;
- impozitul anual pe clădire și, după caz, pe teren, stabilit de primărie;
- utilitățile, influențate puternic de eficiența energetică;
- asigurările anuale;
- rata creditului, dacă este cazul.
La blocurile noi, întreabă dezvoltatorul sau administratorul cât este întreținerea estimată și ce include, de exemplu curățenia, paza sau întreținerea spațiilor verzi. Un certificat energetic bun poate reduce semnificativ facturile pe termen lung.
Cum îți construiești bugetul
- Pornește de la suma totală pe care o ai disponibilă.
- Scade o rezervă pentru situații neprevăzute.
- Scade costurile de tranzacție estimate: notar, intabulare, evaluare, comision.
- Scade costurile de mutare și amenajare minimă.
- Ce rămâne este avansul pe care îl poți plăti fără să rămâi descoperit.
Dacă vrei ajutor, poți trimite o cerere de ofertă cu bugetul total, iar un consultant îți va propune proprietăți potrivite. Pentru o imagine mai largă asupra procesului, consultă și ghidul cumpărătorului.
Întrebări frecvente
Cine plătește notarul la cumpărarea unei locuințe?
De regulă cumpărătorul plătește onorariul notarial și tariful de intabulare, iar vânzătorul plătește impozitul pe venitul din transfer. Părțile pot conveni altfel, iar înțelegerea trebuie scrisă în antecontract.
Cum aflu exact cât plătesc la notar?
Cere unui birou notarial o estimare scrisă, comunicând prețul, tipul imobilului și dacă există credit ipotecar. Estimarea include onorariul, intabularea și celelalte taxe.
Este obligatorie asigurarea locuinței?
Da, asigurarea PAD împotriva cutremurului, inundațiilor și alunecărilor de teren este obligatorie pentru locuințe. Asigurarea facultativă este opțională, dar poate fi cerută de bancă dacă ai credit.
Cât să păstrez ca rezervă după cumpărare?
Nu există o regulă universală, dar recomandăm să nu îți folosești toate economiile pentru avans și costuri. O rezervă pentru câteva luni de cheltuieli te protejează în cazul unor reparații sau al unor schimbări de venit.
