Între momentul în care cumpărătorul și vânzătorul își dau mâna și momentul semnării finale pot trece câteva săptămâni sau chiar luni. În acest interval, antecontractul este documentul care îi protejează pe amândoi. Un antecontract bine scris previne neînțelegerile, iar unul vag poate duce la pierderi de bani și la procese. Iată ce trebuie să știi.
Ce este antecontractul
Antecontractul, numit juridic promisiune de vânzare cumpărare, este acordul prin care părțile se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare cumpărare, la un preț și în condiții stabilite. El nu transferă proprietatea, dar creează obligații clare pentru ambele părți.
De ce îl semnezi
- Cumpărătorul are timp să obțină creditul și să verifice actele.
- Vânzătorul are garanția că proprietatea nu mai este negociată cu alții.
- Prețul și termenele sunt fixate în scris.
Forma antecontractului: sub semnătură privată sau la notar
Antecontractul poate fi semnat sub semnătură privată, adică doar între părți, sau în formă autentică, la notar. Forma autentică are câteva avantaje importante:
- Notarul verifică identitatea părților și actele proprietății.
- Antecontractul poate fi notat în cartea funciară, ceea ce face vizibilă promisiunea pentru terți.
- Băncile cer adesea antecontract autentic pentru acordarea creditului.
Pentru avansuri importante, recomandarea noastră este forma autentică.
Avans sau arvună: diferența contează
Mulți folosesc cele două cuvinte ca sinonime, dar juridic sunt diferite.
Avansul
Avansul este o parte din preț plătită înainte de semnarea finală. Dacă tranzacția nu se mai face, avansul se restituie, de regulă, iar eventualele daune se stabilesc separat, conform contractului sau în instanță.
Arvuna
Arvuna are rol de garanție. Dacă cumpărătorul se retrage fără motiv, pierde arvuna. Dacă vânzătorul se retrage, trebuie să restituie arvuna, de obicei în dublu, în funcție de cum este formulată clauza. Pentru că efectele sunt importante, cere notarului să explice clar ce tip de plată faceți.
Clauzele esențiale ale unui antecontract
- Identificarea completă a proprietății: adresă, număr cadastral, carte funciară, suprafață.
- Prețul total, moneda și modul de plată, inclusiv cursul de schimb, dacă plata se face în lei.
- Suma plătită acum și natura ei: avans sau arvună.
- Termenul pentru semnarea contractului final.
- Condiția de finanțare: ce se întâmplă dacă banca refuză creditul sau evaluarea iese sub preț.
- Starea proprietății la predare și bunurile care rămân.
- Obligația vânzătorului de a preda proprietatea liberă de sarcini și de datorii.
- Clauza penală: ce se întâmplă dacă una dintre părți nu își respectă obligațiile.
Contractul de vânzare cumpărare
Contractul final se semnează obligatoriu în formă autentică la notar pentru proprietățile imobiliare. Prin el se transferă dreptul de proprietate.
Ce verifică notarul
- Identitatea părților și capacitatea lor de a semna
- Titlul de proprietate, extrasul de carte funciară pentru autentificare
- Certificatul fiscal, adeverința de la asociație, certificatul energetic
- Plata prețului sau modul în care se va face
Plata prețului
Plata se face de obicei prin transfer bancar, înainte sau în ziua semnării. Când există credit, banca virează suma direct vânzătorului după semnare. Dacă vânzătorul are o ipotecă, o parte din bani merge direct la banca acestuia pentru stingerea creditului.
După semnare
Notarul depune cererea de intabulare, iar cumpărătorul devine proprietar înscris în cartea funciară. Predarea efectivă se face la data stabilită, pe bază de proces verbal.
Predarea proprietății
Procesul verbal de predare primire este ultimul document important. Notează în el indexurile contoarelor de apă, gaz și energie, numărul de chei și telecomenzi, bunurile care rămân și starea generală a locuinței. Semnați amândoi și păstrați câte un exemplar. Dacă descoperi ulterior defecte ascunse pe care vânzătorul le cunoștea, documentele semnate și fotografiile făcute la predare te ajută să îți susții poziția. Pentru proprietățile închiriate în momentul vânzării, contractul de închiriere existent trebuie discutat explicit în antecontract.
Situații care pot complica tranzacția
- Coproprietari care nu sunt de acord: toți proprietarii trebuie să semneze.
- Sarcini nedescoperite: un extras de carte funciară recent este obligatoriu înainte de antecontract.
- Modificări neautorizate: pot bloca creditul cumpărătorului.
- Termene nerealiste: lasă timp suficient pentru bancă și pentru obținerea actelor.
Sfaturi pentru cumpărători
- Nu plăti sume importante fără un antecontract scris.
- Cere includerea condiției de finanțare dacă folosești credit.
- Verifică extrasul de carte funciară chiar în ziua antecontractului.
Sfaturi pentru vânzători
- Pregătește actele înainte de a accepta o ofertă.
- Stabilește un termen realist, în funcție de bancă.
- Clarifică ce rămâne în locuință și consemnează în scris.
Întrebări frecvente
Este obligatoriu antecontractul?
Nu este obligatoriu, dar este foarte util atunci când între acord și semnarea finală trece timp, mai ales dacă folosești credit sau plătești o sumă în avans.
Ce se întâmplă dacă vânzătorul se răzgândește?
Efectele depind de clauzele antecontractului și de natura sumei plătite. Cumpărătorul poate cere, după caz, restituirea sumei, daune sau chiar pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract.
Pot semna antecontractul prin procură?
Da, prin procură autentică specială, care descrie proprietatea și limitele mandatului.
Cum te ajutăm
Consultanții noștri coordonează întregul proces, de la oferta acceptată până la notar, și lucrează cu notari parteneri. Citește ghidul cumpărătorului sau ghidul vânzătorului, ori contactează-ne pentru o discuție despre tranzacția ta.
Informațiile au caracter general și nu înlocuiesc consultanța juridică. Pentru situația ta, discută cu un notar sau cu un avocat.
