Extrasul de carte funciară este unul dintre cele mai importante documente pe care le verifici înainte să cumperi o locuință sau un teren. El îți arată cine este proprietarul înscris, cum arată imobilul în evidențele oficiale și dacă există ipoteci, interdicții sau litigii notate. Cu toate acestea, mulți cumpărători îl citesc în grabă sau lasă verificarea doar în seama notarului, chiar înainte de semnare.
În acest ghid îți explicăm ce este cartea funciară, ce tipuri de extrase există, cum citești fiecare secțiune și ce întrebări să pui când ceva nu se potrivește. Ghidul are rol informativ și nu înlocuiește consultanța unui notar sau a unui avocat.
Ce este cartea funciară
Cartea funciară este registrul public în care sunt descrise imobilele și în care se înscriu drepturile asupra lor. În România, evidența este ținută de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară, prin oficiile teritoriale de cadastru și publicitate imobiliară. Fiecare imobil intabulat are un număr cadastral și un număr de carte funciară, asociate unității administrative în care se află.
Principiul important pentru cumpărător este publicitatea: ce este înscris în cartea funciară este opozabil terților. De aceea, dacă o ipotecă sau un litigiu este notat, nu poți invoca ulterior că nu ai știut de el.
Tipuri de extrase
Extrasul de carte funciară pentru informare
Acesta este extrasul pe care îl poate solicita oricine, fără să fie parte în tranzacție. Îl poți cere la ghișeul oficiului de cadastru sau online, prin serviciile electronice ale ANCPI, dacă ai numărul cărții funciare sau numărul cadastral și localitatea. Îl folosești în faza de analiză, înainte să faci o ofertă sau să semnezi un antecontract.
Extrasul de carte funciară pentru autentificare
Acest extras este solicitat de notar înainte de semnarea actului autentic. Pe durata valabilității sale, el asigură o protecție a rangului pentru tranzacția respectivă. Nu este documentul pe care îl ceri tu în faza de căutare, dar este bine să știi că notarul va verifica din nou situația chiar înainte de semnare.
Cum citești extrasul, parte cu parte
Partea I: descrierea imobilului
Aici găsești numărul cadastral, adresa, suprafața măsurată și, pentru construcții, informații despre clădire. Pentru apartamente apar de obicei și cota parte din părțile comune și din teren.
Ce verifici:
- Adresa corespunde cu cea din anunț și din actul de proprietate.
- Suprafața din extras se potrivește cu cea prezentată de vânzător. Diferențe mari trebuie explicate.
- Pentru case, construcția apare înscrisă. Dacă extrasul arată doar terenul, casa poate fi neintabulată.
Partea a II-a: proprietarii și actele
Această secțiune arată cine are dreptul de proprietate, în ce cote și pe baza căror acte: contract de vânzare, certificat de moștenitor, hotărâre judecătorească sau altele.
Ce verifici:
- Persoana cu care negociezi este proprietarul înscris sau are o procură valabilă.
- Dacă sunt mai mulți proprietari, toți trebuie să fie de acord și să semneze.
- Dacă proprietarul este căsătorit, notarul va analiza regimul bunurilor, iar uneori este nevoie și de acordul soțului.
- Actul de dobândire este coerent cu istoricul pe care ți l-a prezentat vânzătorul.
Partea a III-a: sarcinile
Aceasta este secțiunea pe care cumpărătorii o citesc cel mai atent, și pe bună dreptate. Aici apar ipotecile, privilegiile, interdicțiile de înstrăinare și de grevare, precum și notările unor litigii sau ale unor executări silite.
Ce verifici:
- Ipoteca: este frecventă când vânzătorul are un credit. Nu este neapărat o problemă, dar trebuie să stabilești clar cum se stinge creditul și când se radiază ipoteca. De obicei, o parte din preț este folosită pentru achitarea creditului, cu acordul băncii.
- Interdicțiile: o interdicție de înstrăinare înseamnă că vânzarea nu se poate face fără ridicarea ei.
- Litigiile notate: indică un proces care privește imobilul. Este un semnal serios de prudență.
- Executarea silită sau sechestrul: în aceste situații vânzarea obișnuită este, în general, blocată sau foarte riscantă.
Dacă secțiunea este goală, extrasul arată că nu sunt înscrise sarcini la data emiterii. Este un semn bun, dar nu înlocuiește celelalte verificări.
Semnale de alarmă și ce întrebi
- Proprietarul din extras nu este persoana care vinde. Cere actele care explică situația sau procura și verifică-le împreună cu notarul.
- Suprafețe diferite între extras, acte și realitate. Pot ascunde extinderi neautorizate sau erori de măsurare.
- Construcție lipsă din extras. Află dacă există autorizație de construire și proces verbal de recepție și cine se ocupă de intabulare înainte de vânzare.
- Ipotecă fără plan de stingere. Cere vânzătorului o adresă de la bancă privind soldul creditului și procedura de radiere.
- Notări de litigii. Cere detalii despre proces și discută cu un avocat înainte să plătești vreun avans.
Un exemplu de citire, pas cu pas
Imaginează-ți un apartament cu trei camere, într-un bloc din anii 80. În Partea I vezi adresa corectă și o suprafață utilă apropiată de cea din anunț. În Partea a II-a apar doi proprietari, frați, care au moștenit apartamentul. Asta înseamnă că amândoi trebuie să semneze sau unul dintre ei trebuie să aibă procură autentică de la celălalt. În Partea a III-a apare o ipotecă în favoarea unei bănci. Întrebi și afli că unul dintre frați a folosit apartamentul drept garanție pentru un credit. Soluția este o adresă de la bancă cu soldul și o înțelegere scrisă despre achitarea creditului din prețul de vânzare, la notar. Fără această clarificare, nu plătești avansul.
Ce nu îți arată extrasul
Extrasul este esențial, dar nu răspunde la toate întrebările. El nu îți spune dacă există datorii la asociația de proprietari, dacă au fost făcute modificări interioare fără autorizație sau care este situația urbanistică a zonei. Pentru acestea ai nevoie de:
- adeverința de la asociația de proprietari;
- certificatul fiscal de la primărie, pe care îl obține vânzătorul;
- certificatul de performanță energetică;
- pentru terenuri, certificatul de urbanism, despre care scriem în ghidul despre autorizația de construire.
Când îl verifici în procesul de cumpărare
Ordinea recomandată este simplă. După vizionare și înainte de negociere, ceri numărul cărții funciare și obții un extras pentru informare. Dacă situația este clară, poți negocia prețul și semna antecontractul. Înainte de contractul final, notarul solicită extrasul pentru autentificare. Dacă între timp a apărut ceva nou, îl vei afla în acel moment.
Recomandarea noastră este să nu plătești niciodată un avans fără să fi văzut un extras recent. Diferența dintre un extras vechi de câteva luni și unul obținut în ziua respectivă poate fi exact ipoteca sau litigiul care contează.
Cum te ajută Empire Terra
La anunțurile de pe platforma Empire Terra încurajăm proprietarii și agențiile să aibă actele pregătite, iar consultanții noștri te pot ghida prin verificări. Dacă vinzi, ghidul vânzătorului îți arată ce documente să pregătești din timp, iar dacă cumperi, ghidul cumpărătorului îți oferă o listă completă de pași.
Întrebări frecvente
Cine poate cere un extras de carte funciară?
Extrasul pentru informare poate fi solicitat de orice persoană interesată. Ai nevoie de numărul cărții funciare sau de numărul cadastral și de localitate.
Pot obține extrasul online?
Da, ANCPI oferă servicii electronice prin care poți cere extrasul pentru informare și îl primești în format electronic, după plata tarifului.
Ce înseamnă o ipotecă înscrisă în extras?
Înseamnă că imobilul garantează un credit. Vânzarea este posibilă, dar trebuie stabilit clar cum se achită creditul și când se radiază ipoteca, de regulă cu acordul băncii și prin notar.
Este suficient extrasul de carte funciară ca să cumpăr în siguranță?
Nu. Este esențial, dar trebuie completat cu verificarea actelor de proprietate, a datoriilor, a certificatului energetic și a situației urbanistice. Notarul și, la nevoie, un avocat te pot ajuta.
