Una dintre primele întrebări pe care și le pune orice cumpărător este dacă să aleagă un apartament într-un bloc nou sau unul într-un bloc mai vechi. Ambele variante pot fi alegeri excelente sau greșeli costisitoare. Diferența o face felul în care verifici proprietatea și cât de bine se potrivește ea cu stilul tău de viață.
În acest ghid comparăm cele două variante punct cu punct și îți dăm câte o listă de verificare pentru fiecare. Nu folosim cifre medii din piață, pentru că ele diferă foarte mult de la un oraș la altul și de la o lună la alta. Îți arătăm în schimb unde să cauți informațiile corecte pentru zona ta.
Ce înțelegem prin apartament nou și apartament vechi
Prin apartament nou înțelegem o locuință dintr-un bloc recepționat recent sau aflat în construcție, cumpărată de obicei direct de la dezvoltator. Prin apartament vechi înțelegem în general locuințele din blocurile construite înainte de 1990, care formează o mare parte din fondul locativ al orașelor din România. Între ele există și blocurile construite după 1990 și până recent, care combină unele avantaje din ambele categorii.
Structura și siguranța clădirii
Blocurile vechi
Multe blocuri construite înainte de 1990 au o structură solidă din beton armat, iar o parte dintre ele au trecut prin cutremurul din 1977 sau au fost construite după el, cu norme revizuite. Totuși, vârsta clădirii contează. Întreabă dacă blocul a fost expertizat tehnic și dacă figurează pe listele de clădiri cu risc seismic publicate de primărie. În București, aceste liste sunt publice și merită verificate înainte de orice vizionare serioasă.
Verifică și intervențiile din alte apartamente. Pereții structurali demolați fără autorizație pot afecta întreaga clădire, nu doar apartamentul în cauză.
Blocurile noi
Un bloc nou este proiectat după normele actuale, dar calitatea execuției diferă mult de la un dezvoltator la altul. Cere autorizația de construire, procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor și cartea tehnică a construcției. Caută informații despre proiectele anterioare ale dezvoltatorului și vizitează, dacă poți, un bloc livrat de același dezvoltator acum câțiva ani.
Costuri lunare și eficiență energetică
Blocurile noi au de regulă izolație termică, ferestre performante și centrală proprie sau sisteme moderne de încălzire. Acest lucru se vede în facturile de iarnă. Blocurile vechi pot fi conectate la termoficare sau pot avea centrale individuale montate ulterior, iar izolația depinde de lucrările făcute de asociație.
Cere certificatul de performanță energetică, obligatoriu la vânzare, și compară clasa energetică. Despre ce înseamnă clasele și cum citești certificatul am scris în ghidul despre certificatul energetic. Întreabă și de costurile de întreținere ale ultimelor luni, inclusiv iarna.
Spațiul și compartimentarea
Apartamentele din blocurile vechi au adesea camere bine proporționate, holuri generoase și balcoane mari. Pe de altă parte, bucătăriile pot fi mici, iar compartimentarea poate fi greu de modificat fără să atingi pereți structurali.
Apartamentele noi sunt gândite pentru stilul de viață actual, cu living deschis spre bucătărie și băi mai multe. Suprafețele utile pot fi însă mai mici decât par în broșură. Verifică diferența dintre suprafața utilă, suprafața construită și eventualele cote părți din spațiile comune incluse în preț.
Locația și infrastructura
Blocurile vechi se află de obicei în cartiere consacrate, cu școli, piețe, transport public și servicii medicale funcționale. Multe ansambluri noi sunt construite la marginea orașelor sau în localitățile limitrofe, unde infrastructura poate să nu fi ținut pasul cu numărul de locuințe.
Întreabă de drumurile de acces, de transportul public, de școli și de grădinițe. Pentru o familie, aceste detalii pot conta mai mult decât finisajele. Am scris despre acest subiect în ghidul despre cartierele din București pentru familii.
Finisajele și costul renovării
Un apartament vechi la un preț mai mic poate necesita renovare completă: instalații electrice, țevi, ferestre, băi, bucătărie. Costurile se adună rapid. Cere oferte de la cel puțin doi constructori înainte să faci oferta de cumpărare și adaugă o rezervă pentru surprize, pentru că în clădirile vechi apar des probleme ascunse.
Un apartament nou poate fi livrat la stadiul de finisaje sau la gri. Clarifică exact ce primești, ce mărci de materiale sunt prevăzute și dacă poți alege finisajele. Diferența dintre cele două variante poate fi importantă în bugetul total.
Actele și riscurile juridice
La apartamentele vechi
- Extras de carte funciară recent, pentru a verifica proprietarul și sarcinile. Am explicat pașii în ghidul despre verificarea cărții funciare.
- Istoricul proprietății și actele de proprietate anterioare.
- Dovada că modificările interioare au fost autorizate.
- Adeverința de la asociația de proprietari privind lipsa datoriilor.
La apartamentele noi
- Autorizația de construire și verificarea ei la primărie.
- Situația terenului: este intabulat pe numele dezvoltatorului? Există ipoteci în favoarea băncii care finanțează proiectul?
- Contractul de promisiune: termene de livrare, penalități, modul de plată eșalonată și condițiile de restituire a avansului.
- Recepția la terminarea lucrărilor și intabularea apartamentului înainte de contractul final.
Pentru a înțelege diferența dintre promisiune și contractul final, citește și ghidul despre antecontract și contract de vânzare cumpărare.
Finanțarea
Băncile finanțează ambele tipuri de apartamente, dar condițiile pot diferi. Pentru un apartament nou cumpărat în construcție, nu orice bancă acceptă finanțarea înainte de recepție. Pentru un apartament vechi, evaluarea băncii poate ține cont de vârsta și de starea clădirii. Folosește calculatoarele imobiliare pentru o primă estimare a ratei.
Revânzarea și valoarea în timp
Valoarea unei locuințe ține de locație, de calitatea clădirii și de cererea din zonă. Un apartament vechi bine situat își poate păstra cererea ani la rând. Un apartament nou poate pierde din atractivitate dacă în jur se construiesc multe blocuri similare, dar poate câștiga dacă zona se dezvoltă bine. Nu există o regulă generală, de aceea merită să privești zona pe termen lung.
Vizionarea: ce urmărești în fiecare caz
La un apartament vechi, uită-te atent la colțurile pereților exteriori și la tavanul băii, unde apar primele urme de umezeală. Deschide robinetele și verifică presiunea apei, întreabă de vârsta coloanelor comune și de ultima reparație a acoperișului. Privește casa scării: curățenia, cutiile poștale și avizierul îți spun multe despre cum funcționează asociația.
La un apartament nou, vizitează șantierul sau blocul în mai multe etape, dacă se poate. Întreabă cine este dirigintele de șantier, cere să vezi planul apartamentului cu cote și compară-l cu realitatea. Verifică izolarea fonică dintre apartamente, pentru că este una dintre reclamațiile frecvente în blocurile noi.
Lista scurtă de decizie
- Care este bugetul total, incluzând renovarea sau finisajele?
- Cât timp petrec zilnic pe drum din fiecare locație?
- Ce clasă energetică are fiecare apartament și cât costă întreținerea iarna?
- Ce riscuri juridice are fiecare variantă și cum le acopăr prin contract?
- Cât de ușor voi putea revinde sau închiria locuința peste câțiva ani?
Dacă vrei să compari concret, filtrează apartamentele de vânzare după an construcție și bifează opțiunea construcție nouă. Rezultatele îți arată imediat diferențele de preț pe metru pătrat din orașul tău.
Întrebări frecvente
Este mai sigur un apartament nou decât unul vechi?
Un bloc nou respectă normele actuale, dar calitatea execuției diferă. Un bloc vechi poate fi foarte solid sau poate avea probleme. În ambele cazuri, verificarea documentelor tehnice și, la nevoie, o expertiză independentă sunt esențiale.
Pot cumpăra cu credit un apartament aflat în construcție?
Unele bănci oferă finanțare pentru locuințe în construcție, în anumite condiții. Discută cu banca înainte de a semna promisiunea și citește clauzele despre plata eșalonată.
Ce verific la un bloc construit înainte de 1990?
Verifică încadrarea în clasele de risc seismic, starea instalațiilor comune, eventualele modificări neautorizate ale structurii și situația financiară a asociației de proprietari.
Cum aflu diferența de preț dintre nou și vechi în zona mea?
Compară anunțurile active filtrate după an construcție și zonă. Pentru o estimare personalizată poți cere o evaluare gratuită.
