Un cumpărător serios întreabă de acte încă de la prima vizionare. Dacă ai dosarul pregătit, transmiți încredere, scurtezi negocierea și eviți situația în care tranzacția se amână săptămâni întregi din cauza unui document lipsă. Mai jos găsești lista completă, împărțită pe etape, plus situațiile speciale care apar des în practică.
De ce contează să ai actele înainte de anunț
Băncile și notarii lucrează cu termene. Dacă cumpărătorul are credit aprobat și tu nu poți obține la timp un document, oferta lui poate expira. În plus, unele probleme apar abia când ceri actele: o ipotecă veche neradiată, o suprafață diferită în cadastru sau o lucrare neautorizată. E mult mai simplu să le rezolvi înainte să ai un cumpărător care așteaptă.
Actele de bază ale proprietății
Titlul de proprietate
Este documentul prin care ai dobândit apartamentul. Poate fi un contract de vânzare cumpărare, un contract de construire, un certificat de moștenitor, un contract de donație sau o hotărâre judecătorească definitivă. Pregătește originalul, notarul îl va solicita la semnare.
Documentația cadastrală și intabularea
Apartamentul trebuie să aibă număr cadastral și să fie înscris în cartea funciară pe numele tău. Dacă proprietatea nu este intabulată, procesul durează mai mult, pentru că trebuie întâi realizată documentația cadastrală de către un specialist autorizat și depusă la oficiul de cadastru.
Extrasul de carte funciară
Pentru autentificare, notarul solicită un extras de carte funciară pentru autentificare, care blochează pentru o perioadă scurtă registrul în favoarea tranzacției. Tu poți cere oricând un extras pentru informare, util ca să vezi dacă apar sarcini, ipoteci sau notări pe care nu le știai.
Documentele cerute la semnare
- Actele de identitate ale vânzătorilor, valabile. Dacă proprietatea este în coproprietate sau bun comun al soților, semnează toți proprietarii sau un împuternicit cu procură autentică.
- Certificatul de atestare fiscală de la direcția de taxe și impozite locale, care arată că nu ai datorii pentru clădire. Se eliberează în câteva zile și are o valabilitate limitată.
- Adeverința de la asociația de proprietari că întreținerea este plătită la zi. Este de obicei semnată de președinte și administrator.
- Certificatul de performanță energetică, emis de un auditor energetic atestat. Este obligatoriu la vânzare și se anexează contractului.
- Actul de proprietate în original, împreună cu documentația cadastrală.
- Actul de stare civilă relevant, de exemplu certificatul de căsătorie, pentru a stabili regimul juridic al bunului.
Situații speciale
Apartament cumpărat cu credit
Dacă mai ai credit pe apartament, există o ipotecă în favoarea băncii. Vânzarea este posibilă, dar trebuie coordonată cu banca: ceri o adresă cu soldul de rambursat, iar din banii cumpărătorului se achită creditul. După plată, banca emite acordul pentru radierea ipotecii.
Moștenire
Dacă ai moștenit apartamentul, ai nevoie de certificatul de moștenitor și de intabularea dreptului tău. Când sunt mai mulți moștenitori, toți trebuie să fie de acord cu vânzarea și să semneze, personal sau prin procură.
Modificări interioare
Pereții demolați, balcoanele închise sau mansardările trebuie să aibă autorizație și să fie înscrise în documentația cadastrală. Dacă nu sunt, unele bănci refuză finanțarea cumpărătorului. Discută cu un arhitect sau cu un specialist în cadastru pentru intrarea în legalitate, înainte de a publica anunțul.
Vânzare prin procură
Dacă nu poți fi prezent, poți da o procură autentică unei persoane de încredere. Procura trebuie să fie specială, să descrie exact proprietatea și limitele mandatului (preț minim, modalitate de plată). Dacă este dată în străinătate, verifică formalitățile de supralegalizare sau apostilare.
Costuri și taxe pentru vânzător
Vânzătorul datorează, în general, impozitul pe venitul din transferul proprietății, calculat de notar în funcție de perioada de deținere și de valoarea tranzacției. Cotele și pragurile sunt stabilite prin Codul fiscal și au fost modificate de mai multe ori în ultimii ani, așa că cere notarului calculul exact la momentul tranzacției. Detalii generale găsești în articolul despre impozitele la tranzacțiile imobiliare.
Mai pot apărea costuri pentru certificatul energetic, actualizarea cadastrului sau radierea ipotecii. Include-le în calculul prețului minim acceptat.
Calendar orientativ
- Cu 4 până la 6 săptămâni înainte de anunț: verifică titlul și cadastrul, cere extras de carte funciară pentru informare, comandă certificatul energetic.
- La publicarea anunțului: pregătește copii ale actelor pentru cumpărătorii serioși și pentru banca acestora.
- După acceptarea ofertei: cere certificatul fiscal și adeverința de la asociație, stabilește data la notar.
- La semnare: originalele, actele de identitate și datele contului bancar în care primești plata.
Greșeli frecvente care întârzie tranzacția
- Certificate expirate: certificatul fiscal și extrasul de carte funciară au valabilitate scurtă. Cere-le aproape de data semnării.
- Nume diferite în acte: dacă ți-ai schimbat numele după cumpărare, ai nevoie de documentul care face legătura, de exemplu certificatul de căsătorie.
- Datorii mici uitate: o restanță la întreținere sau la impozit blochează eliberarea adeverințelor.
Cum te ajută Empire Terra
Consultanții noștri verifică dosarul înainte de publicare și îți spun din timp ce lipsește. Poți începe cu o evaluare gratuită, ca să stabilești un preț corect, și apoi poți publica anunțul cu fotografii profesionale. Dacă vrei să înțelegi tot procesul din perspectiva proprietarului, citește și ghidul vânzătorului.
Întrebări frecvente
Cât este valabil certificatul fiscal?
Certificatul de atestare fiscală are o valabilitate limitată, de regulă de ordinul săptămânilor. Cere-l cu puțin timp înainte de data stabilită la notar, ca să nu fie nevoie să îl reemiți.
Pot vinde un apartament neintabulat?
Este posibil, dar procesul este mai lung. De regulă se realizează întâi documentația cadastrală și intabularea, apoi vânzarea. Unele bănci nu finanțează cumpărarea unei proprietăți fără intabulare, ceea ce reduce numărul cumpărătorilor.
Cine plătește certificatul energetic?
În practică, vânzătorul, pentru că este o obligație legată de punerea proprietății pe piață. Certificatul rămâne valabil mai mulți ani, așa că dacă ai deja unul recent, verifică doar dacă nu au intervenit modificări importante.
Lista scurtă de verificare
- Titlu de proprietate în original
- Număr cadastral și intabulare pe numele tău
- Extras de carte funciară fără sarcini neașteptate
- Certificat de performanță energetică valabil
- Certificat fiscal și adeverință de la asociație, emise recent
- Acordul tuturor coproprietarilor sau procură autentică
Cu aceste documente pregătite, vânzarea devine o formalitate, iar tu negociezi din poziția unui proprietar care știe exact ce oferă.
