Un contract de închiriere bine scris protejează ambele părți. Chiriașul știe exact ce plătește, ce poate face în locuință și în ce condiții poate pleca. Proprietarul are garanția că locuința este folosită cu grijă și că plata chiriei poate fi urmărită. Cele mai multe conflicte dintre chiriași și proprietari pornesc de la clauze vagi sau de la lucruri discutate doar verbal.
În acest ghid trecem prin clauzele esențiale, prin documentele care însoțesc contractul și prin verificările pe care le recomandăm înainte de semnare. Informațiile au caracter general și nu înlocuiesc consultanța juridică pentru situații speciale.
Înainte de contract: verifici cu cine semnezi
Pentru chiriaș
- Proprietarul real. Cere să vezi actul de proprietate sau un extras de carte funciară recent. Dacă locuința este închiriată de altă persoană decât proprietarul, cere împuternicirea scrisă.
- Starea locuinței. Vizitează apartamentul la lumina zilei, verifică instalațiile, ferestrele, aparatele și semnele de umezeală.
- Costurile reale. Întreabă cât a fost întreținerea în lunile de iarnă și ce utilități sunt pe numele proprietarului.
Pentru proprietar
- Identitatea chiriașului. Cere actul de identitate și discută despre ocupație și despre câte persoane vor locui efectiv.
- Capacitatea de plată. Poți discuta despre venituri și despre experiența anterioară de închiriere, respectând regulile de protecție a datelor personale. Cere doar informațiile necesare.
Clauzele esențiale ale contractului
1. Părțile și locuința
Contractul trebuie să identifice clar proprietarul și chiriașul, cu datele de identitate, și locuința, cu adresa completă și, ideal, numărul cadastral. Menționează dacă se închiriază și boxa, locul de parcare sau alte spații.
2. Durata
Stabilește data de început și durata, determinată sau nedeterminată. Precizează dacă și cum se prelungește contractul la final: automat sau doar prin act adițional.
3. Chiria și modul de plată
- Valoarea chiriei și moneda. Dacă chiria este exprimată în euro, precizează la ce curs se face plata în lei, dacă e cazul.
- Data scadenței și contul în care se plătește. Plata prin transfer bancar lasă o urmă clară pentru ambele părți.
- Penalitățile pentru întârziere, dacă sunt convenite.
- Condițiile în care chiria se poate modifica pe durata contractului.
4. Garanția
Garanția protejează proprietarul în caz de daune sau datorii la plecarea chiriașului. Contractul trebuie să spună:
- valoarea garanției;
- în ce situații poate fi reținută, total sau parțial;
- în cât timp după predarea locuinței se restituie;
- că nu poate fi folosită de chiriaș drept ultima chirie, dacă așa convin părțile.
5. Utilitățile și întreținerea
Precizează cine plătește fiecare cost: întreținerea la asociație, energia electrică, gazul, internetul, eventual fondul de reparații. În mod obișnuit, chiriașul plătește consumurile, iar cheltuielile legate de proprietate, cum ar fi fondul de reparații sau impozitul, rămân la proprietar. Notează indexurile contoarelor la predare.
6. Reparațiile
Codul civil împarte obligațiile: reparațiile mari, legate de structura și instalațiile principale, revin în general proprietarului, iar reparațiile mici, care țin de folosința obișnuită, revin chiriașului. În contract este bine să explici ce înseamnă concret aceste categorii pentru locuința respectivă și cum anunță chiriașul o defecțiune.
7. Folosința locuinței
- Numărul de persoane care locuiesc.
- Regulile privind animalele de companie.
- Interdicția sau acordul pentru subînchiriere.
- Regulile privind modificările: zugrăveli, găuri în pereți, schimbarea mobilierului.
- Accesul proprietarului în locuință, cu anunț prealabil și la ore rezonabile.
8. Încetarea contractului
Stabilește cum poate înceta contractul înainte de termen: perioada de preaviz pentru fiecare parte, situațiile în care contractul se reziliază pentru neplată și ce se întâmplă cu garanția. Clauzele clare de încetare evită cele mai dificile conflicte.
9. Clauze utile, des uitate
- Cum se comunică părțile: adresa de email sau numărul de telefon folosit pentru notificări.
- Ce se întâmplă cu bunurile lăsate de chiriaș după plecare.
- Cine se ocupă de revizia centralei termice și de verificările obligatorii ale instalației de gaze.
- Obligația chiriașului de a anunța absențele lungi, pentru siguranța locuinței.
Procesul verbal de predare primire
Contractul trebuie însoțit de un proces verbal de predare primire, semnat de ambele părți. Acesta conține:
- lista mobilierului și a aparatelor, cu starea fiecăruia;
- indexurile contoarelor de apă, gaz și energie electrică;
- numărul de chei predate;
- fotografii datate ale fiecărei camere, atașate sau păstrate de ambele părți.
La final, același document servește drept referință pentru restituirea garanției. Ce nu este notat la intrare este greu de dovedit la ieșire.
Înregistrarea contractului la ANAF
Proprietarul care obține venituri din chirii are obligația de a înregistra contractul de închiriere la ANAF, în termenul prevăzut de lege, și de a declara veniturile. Pentru proprietar este o obligație fiscală. Pentru ambele părți are și un avantaj: un contract înregistrat la organul fiscal poate constitui titlu executoriu pentru plata chiriei, potrivit Codului civil. Chiriașul poate cere o dovadă a înregistrării.
Situații speciale
Colegii de apartament
Când mai multe persoane închiriază împreună, este bine ca toate să semneze contractul. Astfel fiecare are aceleași drepturi și răspunde pentru plata chiriei. Dacă doar o persoană semnează, iar celelalte plătesc către ea, relația lor rămâne în afara contractului cu proprietarul și poate genera neînțelegeri când cineva pleacă.
Animalele de companie
Dacă proprietarul acceptă animale, scrie acest lucru explicit, cu numărul și tipul lor. Părțile pot conveni o garanție mai mare sau o curățenie profesională la plecare. Pentru chiriaș, un acord scris evită discuțiile ulterioare.
Locuința vândută în timpul contractului
Dacă proprietarul vinde locuința, contractul de închiriere poate continua față de noul proprietar, în condițiile prevăzute de lege, mai ales când contractul a fost înregistrat sau este cunoscut cumpărătorului. Pentru siguranță, chiriașul poate cere ca situația să fie discutată și menționată în contract.
Ce faci când apare un conflict
Primul pas este comunicarea scrisă. Trimite un mesaj sau un email clar, în care descrii problema și propui o soluție și un termen. Păstrează toate dovezile: plățile, fotografiile, mesajele. De multe ori o discuție calmă, pe baza contractului și a procesului verbal, rezolvă situația. Dacă nu, poți apela la medierea unui specialist sau la instanță. Un contract clar face ca acești pași să fie mai simpli și mai rapizi.
Greșeli frecvente
- Contract verbal sau un model descărcat fără adaptare. Fiecare locuință are particularitățile ei.
- Plata chiriei în numerar fără chitanță. În caz de conflict nu ai dovezi.
- Lipsa procesului verbal de predare. Discuțiile despre garanție devin subiective.
- Clauze de încetare neclare. Nimeni nu știe cât preaviz trebuie dat.
- Utilități lăsate nediscutate. Facturile neplătite rămân pe numele proprietarului.
Cum te ajută Empire Terra
Pe Empire Terra găsești apartamente de închiriat în marile orașe, cu informații clare despre chirie, garanție și utilități. Dacă ești proprietar, poți publica un anunț sau poți cere o evaluare a chiriei potrivite. Dacă te pregătești să te muți, checklistul de mutare te ajută să nu uiți nimic, iar pentru Capitală poți consulta și ghidul despre cartiere din București pentru familii.
Întrebări frecvente
Este obligatoriu contractul de închiriere scris?
Contractul scris este puternic recomandat pentru ambele părți și este necesar pentru înregistrarea la ANAF. Fără un document scris, drepturile și obligațiile sunt greu de dovedit.
Cine înregistrează contractul la ANAF?
Proprietarul care obține venituri din închiriere are obligația de a înregistra contractul și de a declara veniturile. Chiriașul poate cere o copie a dovezii de înregistrare.
Când se restituie garanția?
În termenul stabilit în contract, după predarea locuinței și verificarea stării ei pe baza procesului verbal. Eventualele rețineri trebuie justificate.
Poate proprietarul să intre în locuință fără acordul chiriașului?
Accesul proprietarului trebuie convenit în contract, de regulă cu anunț prealabil și la ore rezonabile. Locuința închiriată este folosită de chiriaș, iar intrarea fără acord poate genera probleme juridice.
